上海多个新兴商务区地标正在崛起，与此同时，新质生产力企业的增长性需求也正在改写上海商办市场规则，过去的“地段驱动”已逐步转向“产业生态驱动”。
近日，由上海市浦东新区国资委100%持股的上海陆家嘴（集团）有限公司宣布，由该集团打造的“陆创AI加速器”落地张江“科学之门”，首批8家AI企业正式入驻，未来将打造为具有全球影响力的人工智能创新应用中心。
张江“科学之门”是上海张江科学城的标志性建筑，也是上海市重大工程项目，共包括8大地块项目，总占地约0.89平方公里，总建筑面积达136万平方米。其中，两栋320米超高层超甲级办公楼——西塔与东塔，共同构成全上海最高的双塔建筑。
仅是陆家嘴集团投资建设的西塔楼及配套项目，总建筑面积就达到27万平方米，办公面积约16.6万平方米，业态包括地上59层、320米高的超高层甲级办公楼以及两栋商业裙楼。
今年1月，“浦东发布”微信公众号曾宣布，张江科学之门西塔（A塔）项目通过竣工验收。
作为上海科创中心建设的核心承载区，张江科学城具有丰富的科创资源。根据官方数据，张江科学城集聚了约50万从业人员，其中研究生以上学历8万人，青年人才占80%，创业类海外高层次人才占上海的约50%。
从最近的一系列动作来看，陆家嘴集团不仅在做基础空间载体建设，也在利用张江科学城的科创资源和产业体系，做产业生态构建。
“陆家嘴集团运营着500万平方米智慧空间资源，深度服务超1500家各领域B端客户，我们通过匹配丰富场景，系统性地链接产业上下游资源，构建AI企业生态闭环，为客户降本增效、加速发展，这是‘陆创AI加速器’的核心价值。”“陆创AI加速器”主理人沈文轩说。
记者获悉，“陆创AI加速器”预计在今年年底启动二期建设，目标是在未来5年内引进培育50多家AI应用型企业，且与上百家创投及并购机构建立战略合作关系，对接20所以上高校及科研院所，推动科技成果转化落地。
近年来，上海多个新兴商务区都在大规模建设和招商中，目前它们也都聚焦于引入以人工智能、数字经济、生命科学、生物医药为代表的新质生产力企业，这已经改变了过往上海写字楼市场的传统格局。
去年6月，上海市徐汇区建设规模超百万方的北杨人工智能小镇首期竣工交付，该项目旨在打造以人工智能为核心产业、以大数据为核心技术支撑的具有全球影响力的人工智能产业簇群。去年年底前，该项目已经有AI企业入驻。
宝山区的南大智慧城也在积极引入相关产业，截至目前，宇树人形机器人亚太研究中心及上大通用机器人研究院在南大成立，太初电子芯片全球总部及设计研发业务也已落地南大。
帝纳管理咨询有限公司发布研报称，2025年一季度，尽管上海市写字楼市场需求缓慢回升，但市场供需失衡，整体仍处于供过于求的状态，随着核心区品质升级与新兴商务区扩容，写字楼市场分化日益明显。新质生产力企业的爆发性需求正在改写上海商办市场规则，从“地段驱动”转向“产业生态驱动”，具备硬科技产业服务能力的资产将成为去化主力，而传统商务区或将面临新一轮租金调整压力。
世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨认为，2024年办公楼市场总体艰难，但2025年一季度市场有所反弹，显现出复苏迹象，新质生产力企业需求动能强，市场有望逐渐好转。
根据千万项不动产资管云发布的数据，今年第一季度，上海写字楼租赁成交较为活跃的行业主要集中在金融业、TMT（科技、媒体和通信）以及专业服务领域，金融业依然是写字楼租赁需求的主力军，头部券商和资管机构为了提升办公环境的品质，持续进行扩租或升级办公场所，部分金融机构也出于成本优化的考虑，选择搬迁至新兴商务区。与此同时，互联网平台企业虽然整体呈现收缩态势，但人工智能、硬科技等新兴科技企业却成为需求增长的新亮点，它们对写字楼的需求呈现出稳步上升的态势。
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马一凡
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